BONUS CASA 2020 PER LA RIQUALIFICAZIONE DEGLI EDIFICI ESISTENTI: CONFERME E NOVITÀ

La Legge di Bilancio 2020 (L. 160/2019), nata come attuazione del cosiddetto Decreto Crescita, in vigore dal 1° Gennaio 2020, proroga le agevolazioni fiscali dello scorso anno per gli interventi di riqualificazione sul patrimonio edilizio esistente, i cosiddetti Bonus casa 2020.

In linea generale per quanto riguarda i Bonus casa 2020, gli “sconti” IRPEF (persone fisiche) ed IRES (titolari di reddito d’Impresa) sono stati confermati, sempre nella formula della detrazione dal versamento della suddetta tassazione di una percentuale delle spese sostenute, in dieci rate annuali, per gli interventi su edifici e/o singole unità immobiliari: la percentuale di detrazione è variabile a seconda delle opere svolte così come il tetto massimo di spesa detraibile. Il Bonus ristrutturazioni, l’Ecobonus, il Sismabonus, etc. hanno rappresentato, e continuano a farlo, un incentivo molto apprezzato e la loro formula ha fatto sì che il mercato ed il valore degli immobili abbiano ritrovato una sensibile crescita. Dalla Legge di bilancio soprattutto conferme, come detto sopra, tuttavia non mancano alcune novità: in questo articolo si riporta un quadro generale delle possibilità per coloro che vogliano riqualificare i propri immobili.

Bonus ristrutturazioni

I lavori sulle unità immobiliari residenziali e sugli edifici residenziali di qualsiasi categoria catastale (incluse le pertinenze) per i quali spetta la detrazione fiscale del 50% sino ad un tetto massimo di spesa pari a 96.000 €, riguardano gli interventi di:

• Manutenzione straordinaria: interventi che non devono modificare la volumetria complessiva degli edifici e non comportare mutamenti delle destinazioni d'uso. Vi possono rientrare ad esempio gli interventi di frazionamento o accorpamento di unità immobiliari, il rifacimento dei servizi igienici (non necessariamente coinvolgendo la parte impiantistica), la costruzione di una scala interna, la realizzazione di un recinto esterno, la sostituzione dei serramenti interni ed esterni e così via;
• Ristrutturazione edilizia: la demolizione e fedele ricostruzione di un immobile (senza alcun ampliamento), la modifica della facciata e/o delle forometrie, il recupero di sottotetti o verande da locali accessori a locali abitabile, etc.;
• Restauro e risanamento conservativo;

così come definiti dal D.Lgs. 222/2016, Tabella A, sezione II.

Gli interventi di manutenzione ordinaria sono ammessi all'agevolazione Irpef solo se riguardano determinate parti comuni di edifici residenziali: in questo caso la detrazione spetta ad ogni condomino in proporzione delle rispettive quote millesimali. Gli stessi interventi di manutenzione ordinaria, se eseguiti su un immobile di proprietà privata, non danno diritto ad alcuna agevolazione pertanto non consentono di fruire dell'agevolazione per opere quali ad esempio la semplice tinteggiatura delle pareti, la sostituzione dei pavimenti, la verniciatura di porte e finestre, il rifacimento di intonaci interni ed interventi simili; tali opere possono beneficiare del bonus ristrutturazioni soltanto se collocate nell’ambito di un intervento più ampio che vede ad esempio la demolizione e realizzazione di nuove mura divisorie, lo spostamento dei servizi igienici e così via, ossia quanto assoggettate, secondo il succitato Decreto, ad una Concessione Edilizia.

Possono, inoltre, beneficiare della detrazione fiscale:

• Gli interventi necessari alla ricostruzione o al ripristino dell'immobile danneggiato a seguito di eventi calamitosi;
• Gli interventi relativi alla realizzazione di autorimesse o posti auto, anche pertinenziali;
• I lavori finalizzati all'eliminazione delle barriere architettoniche, gli interventi di esecuzione di opere volte ad evitare gli infortuni domestici e quelli volti a favorire la mobilità interna ed esterna all’abitazione per le persone portatrici di handicap gravi;
• Gli interventi di bonifica dall'amianto;
• Gli interventi relativi all'adozione di misure finalizzate a prevenire il rischio del compimento di atti illeciti da parte di terzi;
• Gli interventi finalizzati alla cablatura degli edifici, al contenimento dell’inquinamento acustico, al conseguimento di risparmi energetici, all'adozione di misure di sicurezza statica e antisismica degli edifici.
• La detrazione, infine, è riconosciuta anche a chi acquista fabbricati ristrutturati a uso abitativo: in questo caso è necessario che entro 18 mesi dalla data di ultimazione degli interventi di recupero/ristrutturazione/riqualificazione, le imprese e le cooperative edilizie provvedano all’alienazione o all’assegnazione dell'immobile.

A completamento dei benefici fiscali vi sono altresì:

• Bonus mobili: detrazione IRPEF per l’acquisto di mobili e di grandi elettrodomestici di classe non inferiore alla A+ (A o superiore per i forni e lavasciuga), destinati ad arredare un immobile oggetto di ristrutturazione (per interventi realizzati a partire dal 1° gennaio 2019); la detrazione va calcolata su un importo massimo di 10.000 €, comprensivo delle eventuali spese di trasporto e montaggio, e deve essere ripartita in dieci quote annuali di pari importo, inoltre il pagamento deve essere effettuato con bonifico o carta di debito o credito.
• Bonus verde: prorogata dal D.Lgs. 162/2019 Milleproroghe, la detrazione IRPEF del 36% fino ad un massimo di 1.800 € (pertanto su un tetto di spesa complessivo di 5.000 €) delle spese documentate sostenute per la sistemazione a verde di aree scoperte private di edifici esistenti, comprese le pertinenze, le recinzioni, gli impianti di irrigazione, la realizzazione di pozzi, le coperture a verde e i giardini pensili: danno diritto al bonus gli interventi straordinari, ossia contestualizzati in un intervento relativo all’intero giardino o area interessata e che portino alla sistemazione a verde ex novo o al rinnovamento dell’esistente; sono invece esclusi gli interventi di manutenzione ordinaria annuale di giardini preesistenti, sia privati che condominiali, ed i lavori in economia, ossia eseguiti direttamente dal contribuente. È opportuno specificare che il Bonus Verde si riferisce all’immobile e non al proprietario, pertanto ogni persona può eventualmente sommare le spese sostenute per più immobili ottenendo per tutti l’agevolazione fiscale.

Sismabonus

La norma sui Bonus casa 2020 prevede una detrazione fiscale per tutti gli interventi relativi all'adozione di misure antisismiche con particolare riguardo all'esecuzione di opere per la messa in sicurezza statica, in particolare sulle parti strutturali, per la redazione della documentazione obbligatoria atta a comprovare la sicurezza statica del patrimonio edilizio, nonché per la realizzazione degli interventi necessari al rilascio della suddetta documentazione. Gli interventi relativi all'adozione di misure antisismiche e all'esecuzione di opere per la messa in sicurezza statica devono essere realizzati sulle parti strutturali degli edifici o complessi di edifici collegati strutturalmente nel loro complesso, e, qualora riguardino i centri storici, devono essere eseguiti sulla base di progetti unitari e non su singole unità immobiliari.

In generale, la norma su Sismabonus prevede una detrazione fiscale del 50% delle spese sostenute per gli interventi relativi all'adozione di misure antisismiche su edifici ubicati nelle zone sismiche ad alta pericolosità (zone 1 e 2) e, a partire dal 1° Gennaio 2017 fino al 31 Dicembre 2021, anche agli edifici ubicati nella zona sismica 3. Detta detrazione spetta fino ad un ammontare complessivo delle spese non superiore a 96.000 € per unità immobiliare per ciascun anno ed è ripartita in 5 quote annuali di pari importo nell'anno di sostenimento delle spese e in quelli successivi.

Qualora dalla realizzazione degli interventi derivi una riduzione del rischio sismico che determini:

• il passaggio ad una classe di rischio inferiore, la detrazione dall'imposta spetta nella misura del 70% della spesa sostenuta;
• il passaggio a due classi di rischio inferiori, la detrazione spetta nella misura dell'80%.

Nel caso di interventi sulle parti comuni di edifici condominiali che portino ad una riduzione del rischio sismico che determini:

• il passaggio ad una classe di rischio inferiore, la detrazione dall'imposta spetta nella misura del 75% della spesa sostenuta;
• il passaggio a due classi di rischio inferiori, la detrazione spetta nella misura dell'85%.

Il Ministero delle infrastrutture e dei trasporti ha pubblicato il Decreto 09/01/2020, n. 24 "Sisma Bonus – Linee guida per la classificazione del rischio sismico delle costruzioni nonché le modalità per l'attestazione, da parte di professionisti abilitati, dell'efficacia degli interventi effettuati. Modifiche al DM 58 del 28/02/2017". Il nuovo Decreto Ministeriale modifica il precedente a seguito delle intervenute disposizioni regionali in materia edilizia, nonché alle disposizioni legislative nazionali e provvedimenti dell’Agenzia delle Entrate in ordine all’applicabilità delle agevolazioni previste estendendole anche al caso di demolizione e ricostruzione di immobili; l’Allegato A contiene le nuove linee guida per la classificazione del rischio sismico delle costruzioni aggiornate al 9 gennaio 2020 mentre nell’Allegato B è riportato il nuovo schema per l’asseverazione da parte del professionista tecnico relativa alla Classificazione sismica predisposta ai sensi dell’articolo 3, comma 6 del Decreto Ministeriale n. 58 del 28/02/2017 e successive modifiche ed integrazioni.

Ecobonus

Confermata in toto l'agevolazione del 2019 connessa all’esecuzione di interventi che aumentino il livello di efficienza energetica degli edifici esistenti; le aliquote di detrazione sono il 50% ed il 65%.

Detrazione al 65% per gli interventi di:

• sostituzione di impianti di climatizzazione invernale con impianti dotati di generatori a condensazione appartenenti almeno alla classe A di prodotto e contestuale installazione di sistemi di termoregolazione evoluti, appartenenti alle classi V, VI oppure VIII;
• sostituzione di impianti di climatizzazione invernale con impianti dotati di apparecchi ibridi, costituiti da pompa di calore integrata con caldaia a condensazione, assemblati in fabbrica ed espressamente concepiti dal fabbricante per funzionare in abbinamento tra loro;
• sostituzione di impianti di climatizzazione invernale con generatori d'aria calda a condensazione;
• acquisto e posa in opera di micro-cogeneratori in sostituzione di impianti esistenti, fino a un valore massimo della detrazione di 100.000 €, a condizione che gli interventi producano un risparmio di energia primaria pari almeno al 20%;
• sostituzione di impianti di climatizzazione invernale con impianti dotati di caldaie a condensazione e contestuale messa a punto del sistema di distribuzione, fino a un valore massimo di 30.000 €;
• sostituzione di impianti di climatizzazione invernale con pompe di calore ad alta efficienza e con impianti geotermici a bassa entalpia, con un limite massimo della detrazione pari a 30.000 €;
• sostituzione di scaldacqua tradizionali con scaldacqua a pompa di calore dedicati alla produzione di acqua calda sanitaria, con un limite massimo della detrazione pari a 30.000 €;
• acquisto, l'installazione e la messa in opera di dispositivi multimediali per il controllo da remoto degli impianti di riscaldamento o produzione di acqua calda o di climatizzazione delle unità abitative, volti ad aumentare la consapevolezza dei consumi energetici da parte degli utenti e a garantire un funzionamento efficiente degli impianti;
• riqualificazione energetica di edifici esistenti che mediante un insieme sistematico di opere (interne ed esterne) ottengano un valore limite di fabbisogno di energia primaria annuo per la climatizzazione invernale inferiore di almeno il 20% rispetto ai valori di riferimento definiti dal Decreto del Ministero dello Sviluppo Economico dell'11 Marzo 2008, così come modificato dal Decreto 26 Gennaio 2010. Il valore massimo della detrazione è pari a 100.000 €;
• installazione di impianto solare termico per la produzione di acqua calda per usi domestici o industriali e per la copertura del fabbisogno di acqua calda in piscine, strutture sportive, case di ricovero e cura, istituti scolastici e università. Il valore massimo della detrazione è di 60.000 €.

Detrazione al 50% per gli interventi di:

• sostituzione di impianti di climatizzazione invernale con impianti dotati di generatori a condensazione con efficienza almeno pari alla classe A di prodotto (sono esclusi dalla detrazione gli interventi di sostituzione di impianti di climatizzazione invernale con impianti dotati di generatori a condensazione con efficienza inferiore);
• acquisto e posa in opera di impianti di climatizzazione invernale dotati di generatori di calore alimentati da biomasse combustibili (pellets, cippato, etc.), fino a un valore massimo detraibile di 30.000 €.
• acquisto e posa in opera di serramenti esterni, comprensivi di infissi, schermature solari, porte esterne, portoncini, etc.

Va detto che per alcuni degli interventi compresi nel Bonus casa 2020 occorre l'asseverazione da parte di professionisti abilitati mediante l’Attestazione di Prestazione Energetica e/o la verifica dei componenti trasparenti ed opachi (ex Legge 10) per usufruire delle detrazioni.

Regole, tempi e misure diverse sono previste per interventi effettuati su parti comuni degli edifici condominiali o che interessino tutte le unità immobiliari di cui si compone il singolo condominio. Per le spese sostenute dal 1° gennaio 2017 al 31 dicembre 2021, tali interventi possono usufruire di percentuali di detrazione più elevate (del 70 o del 75%) quando si riescano a conseguire determinati indici di prestazione energetica; tali spese vanno calcolate su un ammontare complessivo non superiore a 40.000 € moltiplicato per il numero delle unità immobiliari che compongono l’edificio.

Per gli interventi finalizzati congiuntamente alla riduzione del rischio sismico e alla riqualificazione energetica su parti comuni di edifici condominiali siti nelle zone sismiche 1, 2 e 3 è previsto un ulteriore incremento della percentuale di spesa detraibile nonché un differente massimale che si innalza sino a 136.000 € moltiplicato per il numero delle unità immobiliari di ciascun edificio:

• 80%, se i lavori determinano il passaggio a una classe di rischio inferiore;
• 85%, se gli interventi determinano il passaggio a due classi di rischio inferiori.

Una novità rientrante nell’insieme degli interventi detraibili mediante Ecobonus è il cosiddetto Bonus rubinetti: la detrazione è rivolta alla sostituzione di rubinetti, soffioni doccia, scarichi sanitari e altri dispositivi che incidono sensibilmente sul consumo dell’acqua nelle unità immobiliari. L’aliquota prevista per questa tipologia di intervento è pari al 65% per un tetto di spesa massimo di 3.000 €; i requisiti minimi degli elementi in sostituzione sono:

• rubinetteria sanitaria con portata uguale o inferiore ai 6 litri al minuto;
• soffioni doccia o colonne doccia attrezzate con portata uguale o inferiore ai 9 litri al minuto;
• cassette di scarico e sanitari con volume medio di risciacquo uguale o inferiore ai 4 litri.

In generale i bonus sono cumulabili con altre detrazioni previste “a condizione che siano specificate le opere finanziabili con divieto di sovrapposizioni”.

È inoltre doveroso specificare che le detrazioni non si applicano in caso di nuova costruzione, ampliamento o demolizione e ricostruzione: per demolizione e ricostruzione con ampliamento la detrazione non spetta in quanto l’intervento è equiparato, nel suo insieme, ad una nuova costruzione; se, invece, la ristrutturazione e l’ampliamento avvengono in assenza di demolizione dell’esistente la detrazione spetta soltanto per le spese riguardanti la parte esistente in quanto l’ampliamento rappresenta, in ogni caso, una nuova costruzione.

Bonus Condizionatori

Un capitolo a parte, in questa panoramica sulle agevolazioni fiscali relative ad interventi di riqualificazione del patrimonio edilizio esistente, spetta all’acquisto e posa in opera di condizionatori, in quanto tale intervento prevede i seguenti casi:

• Bonus condizionatori Ecobonus: agevolazione del 65%, purché si provveda ad acquistare un climatizzatore con pompa di calore utilizzabile sia per la climatizzazione estiva che invernale, ad alta efficienza energetica secondo la tabella redatta dall’Agenzia delle Entrate, in sostituzione di un preesistente impianto;
• Bonus condizionatori con ristrutturazione edilizia: nel caso in cui nell’ambito di una ristrutturazione sia compresa anche l’installazione di un impianto di climatizzazione estiva, questa rientra nell’agevolazione al 50%;
• Bonus condizionatori Bonus mobili: nell’ambito della ristrutturazione edilizia o della manutenzione straordinaria, ossia dove vi sia una Concessione Edilizia che attesti il diritto di accedere al Bonus mobili, tra le spese detraibili al 50% vi sono anche quelle per l’acquisto e l’installazione di condizionatori purché certificati in classe energetica A+ o superiore;
• Bonus condizionatori senza ristrutturazione edile: possibilità di godere dell’agevolazione fiscale anche in assenza di un intervento di ristrutturazione. La detrazione riguarda i climatizzatori a pompa di calore ad alta efficienza energetica in sostituzione di un impianto preesistente; a queste condizioni, la detrazione è pari al 50% dell’importo speso per l’acquisto, la consegna e l’installazione del bene sino ad un massimo di 48.000 € da suddividere in 10 rate annuali di pari importo in 10 anni.

La novità: il Bonus facciate

La maggiore novità introdotta dalla Legge di Bilancio 2020 consiste nel cosiddetto Bonus facciate: la detrazione d’imposta, da ripartire in 10 quote annuali di eguale importo per 10 anni, pari al 90% delle spese sostenute nell’anno solare 2020, senza un massimale di spesa previsto per tutti gli interventi relativi alle facciate degli edifici, comprese, ad esempio, la sola pulitura o la tinteggiatura nonché tutti quelli finalizzati al recupero o al restauro delle strutture opache della facciata, compresi i balconi, gli ornamenti ed i fregi. L'unico requisito necessario per l’accesso all’agevolazione è l’ubicazione dell’immobile, il quale deve trovarsi in Zona Territoriale Omogenea A o B, così come individuate dall’art. 2 del Decreto del Ministero dei Lavori Pubblici n. 1444/1968. La legislazione chiarisce, inoltre, che per il Bonus facciate si terrà conto delle disposizioni già in vigore in materia di detrazioni per le spese di ristrutturazione edilizia, tra cui quelle definite dal Decreto M.E.F. n. 41/1998, inerenti modalità di pagamento e condizioni di validità.

Come per le ristrutturazioni edilizie, hanno diritto al Bonus facciate non soltanto i proprietari o i titolari dei diritti reali sull’immobile ma anche l’inquilino ed il comodatario; l’accesso alla detrazione è possibile per soggetti IRPEF e, sino a differente indicazione, anche per soggetti IRES. Nella fattispecie possono beneficiare della detrazione del 90% per il rifacimento delle facciate:

• il proprietario o il nudo proprietario dell’edificio;
• il titolare di un diritto reale di godimento (ad esempio l’usufruttuario o chi beneficia del diritto di uso o di abitazione);
• l’inquilino;
• il comodatario;
• i soci di cooperative divise e indivise;
• i soci delle società semplici;
• gli imprenditori individuali, ma solo per gli immobili che non rientrano tra quelli strumentali o merce.

Inoltre, hanno diritto al Bonus facciate, purché sostengano effettivamente le spese e siano documentate sulle fatture e sui bonifici:

• il familiare convivente del proprietario o del detentore dell’edificio oggetto dell’intervento (coniuge, parenti entro il terzo grado o affini entro il secondo grado);
• il componente dell’unione civile;
• il coniuge separato assegnatario dell’immobile intestato all’altro coniuge;
• il convivente more uxorio, non proprietario dell’edificio né titolare di un contratto di comodato.

Nel caso di due comproprietari di un immobile, se la fattura e il bonifico sono intestati a uno solo di essi ma le spese di ristrutturazione sono state sostenute da entrambi, la detrazione spetta anche al soggetto che non è stato indicato nei predetti documenti, a condizione che nella fattura sia annotata la percentuale di spesa da quest’ultimo sostenuta.

Se non si è ancora proprietari dell’immobile sul quale si effettuano i lavori ma è stato stipulato un regolare contratto preliminare di vendita (compromesso), l’acquirente dell’immobile ha diritto all’agevolazione se:

• è stato immesso nel possesso dell’immobile;
• esegue gli interventi a proprio carico;
• è stato registrato il compromesso entro la data di presentazione della dichiarazione dei redditi in cui si fa valere la detrazione.

Infine, può richiedere la detrazione anche chi esegue in proprio i lavori sull’immobile, ma limitatamente alle spese di acquisto dei materiali utilizzati.

Naturalmente, il Bonus facciate è fruibile anche per i condomini, anzi potrebbe rappresentare un ottimo incentivo per realizzare lavori condominiali che spesso faticano ad ottenere l’approvazione dell’assemblea; in tali casi spetta all’Amministratore il computo di comunicare ai condòmini delle singole unità abitative una stima del costo dei lavori e della relativa agevolazione per ciascuno di essi, in modo da mettere l’assemblea nelle condizioni di decidere con maggiore consapevolezza riguardo la convenienza dell’intervento.

Nel caso opposto, ossia per immobili singoli su singolo lotto, è comunque possibile fruire del Bonus facciate purché l’edificio rientri nei suddetti parametri di ubicazione.

Si specifica che il Bonus facciate è applicabile esclusivamente per gli interventi sulle strutture opache della facciata, sui balconi o su ornamenti e fregi; pertanto si escludono le spese sostenute per la sostituzione degli infissi e per la riqualificazione energetica dell’involucro edilizio (come ad esempio la coibentazione mediante cappotto termico) in quanto già regolamentate e detraibili mediante Ecobonus. Sono inoltre esclusi gli interventi relativi agli impianti di illuminazione, gli interventi sui pluviali, sugli impianti termici e sui cavi esterni. 

Se i lavori di rifacimento della facciata, quando non sono di sola pulitura o tinteggiatura esterna, riguardano interventi che influiscono dal punto di vista termico o interessano oltre il 10% dell’intonaco della superficie disperdente lorda complessiva dell’edificio, è richiesto che siano soddisfatti i requisiti di cui al Decreto Mise 26 giugno 2015 “Linee guida nazionali per la certificazione energetica degli edifici” e quelli, relativi ai valori di trasmittanza termica, indicati alla tabella 2 allegata al Decreto Mise 11 marzo 2008. In queste ipotesi, l’ENEA effettuerà controlli sulla sussistenza dei necessari presupposti, secondo le procedure e modalità stabilite dal Decreto interministeriale 11 maggio 2018.

Sconto in fattura e cessione del credito

La legge di Bilancio 2020 ha escluso la possibilità di ottenere dal fornitore lo sconto diretto in fattura pari alla quota detraibile relativa allo specifico intervento, lasciando quindi la sola possibilità di optare, nei casi previsti, per la cessione del credito. Lo sconto in fattura rimane fruibile solo per i lavori condominiali che complessivamente abbiano un valore superiore ai 200.000 € e che interessino più del 50% della superficie disperdente esterna dell’edificio, nonché l’eventuale rifacimento dell’impianto termico invernale e/o estivo centralizzato. Per le spese sostenute entro il 31 Dicembre 2020 (2021 per quelle condominiali) relative ad interventi di riqualificazione energetica, sia di singoli immobili che di parti comuni di edifici condominiali, i contribuenti possono cedere ai fornitori dei beni e dei servizi necessari alla realizzazione delle suddette opere, o ad altri soggetti privati, un credito pari alla detrazione spettante che, in questa formula, viene equiparato al pagamento di una parte del corrispettivo. I soggetti privati cui cedere il credito non possono essere le Pubbliche Amministrazioni e devono essere comunque collegati al rapporto che ha dato origine alla detrazione, come per esempio in caso di lavori condominiali ad altri condomini cui spetta la detrazione; sono ammesse le Energy Service Companies (E.S.Co.) e le Società di servizi energetici (S.s.e.) accreditate presso il G.S.E., ivi comprese le Imprese artigiane e quelle consortili; se i contribuenti risultano incapienti nell'anno precedente a quello di sostenimento della spesa, non potendo quindi usufruire della detrazione poiché possiedono redditi esclusi da IRPEF, possono cedere il credito sia ai Soggetti suddetti che ad Istituti di credito o intermediari finanziari.