High-rise Apartment Building

Le realtà condominiali, in tema di impianto termico, si possono sostanzialmente suddividere in due categorie:

  • Condomini con impianto centralizzato;
  • Condomini con impianti autonomi.

Storicamente nei condomini, in particolar modo quelli comprendenti un numero elevato di unità abitative e costituiti da molti piani, la produzione di calore per il riscaldamento e la produzione di acqua calda sanitaria erano centralizzati, mediante l’utilizzo di un generatore di elevata potenza (generalmente alimentato a GPL o altri combustibili liquidi).

Successivamente questa tipologia di edilizia residenziale si è spostata dalla soluzione centralizzata, alimentata a combustibile liquido, verso due direzioni:

  • Impianto centralizzato alimentato a gas;
  • Fornitura a ogni unità abitativa presente nel condominio del proprio generatore e del proprio impianto termico (questo non solo nelle nuove costruzione ma anche nei condomini esistenti).

Negli anni più recenti quest’ultima soluzione è ancora la più diffusa, tuttavia il progresso tecnologico in materia e la normativa vigente in fatto di risparmio energetico, contabilizzazione e termoregolazione hanno reso egualmente, se non maggiormente vantaggioso il “ritorno” all’impianto centralizzato.

 

L’impianto termico condominiale centralizzato

Un impianto centralizzato di riscaldamento condominiale è costituito da un generatore, collocato in un locale dedicato, asservito da un unico condotto di evacuazione dei fumi.

In passato i generatori per centrali termiche venivano spesso sovradimensionati e quindi costituivano un costo oneroso per il condominio (e di conseguenza per i singoli utenti). Oggi, invece, si procede con un calcolo preventivo del reale fabbisogno termico dell’edificio affinché si possa dimensionare appropriatamente l’impianto secondo i criteri del rendimento ottimale, del risparmio energetico e del contenimento delle emissioni in atmosfera.

Il D.Lgs. 102/2014 ha inoltre introdotto l’obbligo di dotare i condomini (e gli edifici polifunzionali) serviti da una centrale termica di un sistema di contabilizzazione del calore e di installazione di valvole termostatiche sui corpi radianti delle singole unità. La contabilizzazione del calore fa sì che le bollette relative al riscaldamento e al consumo di acqua calda sanitaria siano calcolate in base all’effettiva fornitura ceduta alla singola unità.

L’installazione delle valvole termostatiche sui corpi radianti dà la possibilità all’utente di decidere la temperatura emessa da ogni singolo radiatore dell’abitazione; in questo modo l’utente acquisisce il controllo sull’utilizzo del calore in ogni ambiente della propria unità il che, congiuntamente ad una maggiore sensibilizzazione riguardo ai consumi, gli porterà un vantaggio economico e, in un quadro più ampio, l’efficientamento energetico dell’impianto che si traduce in maggior rendimento e minori emissioni.

La suddivisione delle spese tra i condomini, infine, avviene mediante la nuova tabella millesimale del riscaldamento introdotta dalla norma UNI 10200 la quale tiene conto di due categorie di consumo per ogni singola utenza:

  • Consumi volontari, ossia la quantità di calore consumato;
  • Consumi involontari, una sorta di costo fisso la cui somma è costituita da:
    • Perdite della rete di distribuzione (dispersioni di calore che avvengono lungo lo snodarsi dell’impianto prima che raggiunga l’unità servita);
    • Spese di conduzione e manutenzione ordinaria;
    • Spese per la gestione del servizio di lettura di contabilizzazione.

Le centrali termiche con impianti a gas di portata termica > 35 kW sono regolamentate dalla norma tecnica UNI 11528:2014 che fornisce i criteri per la progettazione, l’installazione e la messa in servizio. La medesima norma si applica anche agli impianti in batteria o in cascata, qualora la somma delle singole portate termiche risulti > 35 kW. Nel caso di nostro interesse la norma stabilisce i requisiti per l’evacuazione dei prodotti della combustione e lo scarico delle condense, mentre rimanda al D.M. 12 Aprile 1996 per quanto riguarda le caratteristiche del locale di installazione dell’apparecchio.

La centrale termica (locale ospitante l’apparecchio/gli apparecchi di un impianto centralizzato) deve essere destinata soltanto a tale destinazione d’uso. Tutte le centrali termiche centralizzate sono soggette alla normativa di prevenzione incendi:

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In generale, i locali di installazione:

  • Devono essere sempre areatiper evitare accumulo di gas;
  • Devono avere altezza minima di 2 m (fino a 116 kw) sino ad un limite di 2,90 m per impianti con portata termica > 580 kW;
  • Parte del locale deve affacciare direttamente su uno spazio scoperto;
  • Le strutture costituenti il locale devono avere una resistenza al fuoco (classe REI 60 o 120);
  • Devono avere porte di accessocon dimensioni minime 0,60 m larghezza x 2 m altezza.

Sono ammesse le centrali termiche interrate (fino ad una quota massima di – 10 m dal piano di campagna) che devono avere, prima dell’accesso, un disimpegno areato con superficie minima a 2 mq.

 

L’impianto di riscaldamento condominiale autonomo

Nei condomini in cui l’impianto non è centralizzato si hanno più generatori similari autonomi (uno per ogni unità costituente il condominio) che evacuano i prodotti della combustione in una canna fumaria collettiva o in una C.C.R.

Dal 26 Settembre 2015 sono entrate ufficialmente in vigore le Direttive 2009/125/CE ErP: Energy Related Products e 2010/30/CE ELD: Energy Labelling. La Direttiva ErP prescrive i requisiti di efficienza energetica e delle emissioni per alcune categorie di prodotti che utilizzano energia; la Direttiva ELD obbliga l’esposizione di un’etichetta recante la classe di efficienza energetica per tutti gli apparecchi che vengono immessi sul mercato nell’Unione Europea: gli apparecchi non conformi agli standard previsti non possono più essere prodotti. Dalla suddetta data, i fabbricanti possono immettere sul mercato soltanto:

  • Caldaie con rendimento stagionale ≥ 86% (caldaie a condensazione);
  • Caldaie di tipo B1 per sola sostituzione su C.C.R. esistenti con rendimento stagionale ≥ 75% (si deroga per le caldaie per solo riscaldamento P ≤ 10 kW e caldaie combinate P ≤ 30 kW).

Non sono più fabbricabili caldaie di tipo C tradizionali (non a condensazione).

Questa situazione pone una problematica nei casi di sostituzione di apparecchi tipo C tradizionali con tipo C a condensazione quando questi sono connessi a delle canne fumarie collettive, infatti tali apparecchi non possono considerarsi similari e pertanto non possono più essere collegati alla medesima canna fumaria collettiva.

La norma UNI 7129: 2015 ammette però due casi di deroga, uno limitato alle canne fumarie collettive esistenti e l’altro legato al rendimento del generatore:

  1. Nel caso di canne collettive esistenti, è ammessa la possibilità di sostituire un apparecchio di tipo C convenzionale con uno a condensazione previe le verifiche:
    • Di compatibilità tra la canna collettiva e i nuovi apparecchi;
    • Del corretto funzionamento ad umido della canna fumaria esistente;
    • Dimensionale secondo la UNI EN 13384-2, la UNI 10641 (o altro metodo di comprovata efficacia).

Da queste verifiche deve essere possibile garantire la funzionalità della canna fumaria collettiva in ogni condizione nel caso di sostituzione degli apparecchi collegati con nuovi generatori a condensazione anche in momenti diversi (quindi non vi è l’obbligo per il singolo utente di cambiare il proprio generatore contemporaneamente a quelli degli altri condòmini). Per tale intervento, assimilabile alla trasformazione dell’impianto termico, è inoltre dovuto il progetto ai sensi del D.M. 37/2008, nonché la dotazione della canna fumaria esistente di adeguato sistema di scarico condense ai sensi della normativa tecnica vigente (UNI 7129 e/o UNI 11528).

  1. Nel caso in cui le condizioni di cui sopra non siano verificate la Legge 221/2012, art. 34, comma 53 e il Lgs 102/2014 permettono lo scarico a parete “qualora si installino generatori di calore a gas a condensazione che, per valori di prestazione energetica e di emissioni nei prodotti della combustione, appartengano alla classe ad alta efficienza energetica, più efficiente e meno inquinante, prevista dalla pertinente norma tecnica di prodotto UNI EN 297 e/o UNI EN 483 e/o UNI EN 15502”.

Per la canna fumaria di una centrale termica così come per le canne fumarie collettive vige l’obbligo di scaricare i fumi di combustione sopra il tetto dell’edificio ad una quota di sbocco calcolata secondo la normativa tecnica in materia. La norma UNI 11528, all’art. 7.5 e successivi recita:

“Per una corretta evacuazione dei prodotti della combustione la quota di sbocco in atmosfera deve essere posizionata al di fuori delle zone di rispetto degli edifici. Le dimensioni delle zone di rispetto sono differenti a seconda del funzionamento in pressione positiva o negativa del sistema fumario nonché della potenza installata.

La quota di sbocco si determina misurando l’altezza minima che intercorre tra il manto di copertura e la sezione del terminale del camino o condotto, escluso l’eventuale comignolo o terminale.

[…] in ogni caso bisogna valutare la presenza di venti predominanti o ostacoli che possono influire sul corretto funzionamento del sistema e dell’eventuale reimmissione dei prodotti della combustione negli ambienti abitati.

 La quota di sbocco non deve essere in prossimità di altre strutture […] che, in caso di vento, potrebbero creare zone di turbolenza ed ostacolare la corretta evacuazione e dispersione dei prodotti di combustione”.

Nella norma sono riportate le distanze minime relative alle zone di rispetto, anche in presenza di ostacoli architettonici (lucernari, abbaini, ecc.), in relazione alla presenza di aperture e di altri edifici e alla morfologia del fabbricato.

Il soggetto responsabile dell’impianto centralizzato è individuato dal D.P.R. 74/2013 nell’Amministratore condominiale (o dall’Amministratore delegato nel caso la proprietà sia di una Società), il quale può delegare l’incarico ad un Terzo responsabile.

In caso di riscaldamento condominiale autonomo per ogni unità abitativa, e nel caso in cui i prodotti di combustione siano convogliati in una canna fumaria collettiva, il responsabile dell’impianto è l’occupante della singola unità per quanto di sua proprietà, ossia sino all’innesto del condotto di evacuazione fumi nella canna fumaria collettiva per la quale, essendo un bene comune, il soggetto responsabile è individuato come detto sopra relativamente agli impianti centralizzati.

 

Esempio applicativo: installazione di camino/canna fumaria provata su pareti perimetrali condominiali di proprietà comune

Non sono rari i casi in cui un singolo condomino abbia la necessità di installare una canna fumaria di proprietà esclusiva sulle parti comuni del condominio. Degli esempi molto comuni in questo senso sono la volontà del soggetto di installare una stufa o un caminetto nella propria unità, per i quali occorre una canna fumaria esclusiva e dedicata (UNI 10683), oppure nel caso in cui egli voglia distaccarsi dall’impianto centralizzato esistente e procedere all’installazione di un generatore autonomo. Questo tipo di intervento è sempre consentito, tuttavia le questioni legislativa e normativa cui ottemperare non sono poche e riguardano:

  • Regolamento condominiale;
  • Regolamento comunale;
  • Codice civile;
  • Leggi relative agli impianti termici;
  • Normativa tecnica (UNI, UNI-CIG, UNI-EN) a seconda dell’apparecchio che si deve installare e che sarà asservito dalla nuova canna fumaria privata.

Dando per scontato che l’intervento verrà eseguito secondo la normativa tecnica vigente, la questione più “delicata” riguarda l’utilizzo di parti comuni per le esigenze di un privato: nel nostro caso si tratterà dell’installazione del camino/canna fumaria privata su pareti perimetrali (o su lastrici solari) condominiali di proprietà comune (cosiddetta cosa comune).

Di seguito cercheremo di sintetizzare nel modo più chiaro possibile quali siano i diritti e gli obblighi del soggetto privato nei confronti del condominio.

Innanzitutto è dovere del singolo condomino che intende eseguire le opere la consultazione del regolamento condominiale, al fine di verificare:

  • Come vengano regolate le cose comuni;
  • L’assenza di limitazioni o di un espresso divieto di utilizzare parti comuni per installazioni di manufatti.

Ciò premesso, è altrettanto vero che “L’utilizzazione da parte del singolo condomino del muro perimetrale dell’edificio per la sua particolare esigenza è legittima” (Cassazione Civile, sentenza 6341/2000) sulla base dell’art. 1102 del Codice civile:

“Ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto. A tal fine può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il miglior godimento della cosa”

questo, a maggior ragione, se si tratta di un’opera che costituisce un bisogno essenziale come l’installazione di un camino/canna fumaria.

Pertanto, l’installazione di una canna fumaria in aderenza, appoggio o con incastro nel muro perimetrale di un edificio, da parte di un condomino, è da considerarsi attività lecita, rientrante nell’uso della cosa comune e, come tale, non richiede né interpello né consenso degli altri condòmini, fermo restando che l’opera:

  • Non pregiudichi la stabilità dell’edificio o non sia per esso fonte di pericolo;
  • Rispetti i limiti delle distanze legali individuate dal Codice civile (distanza dal confine, distanza tra fondi contigui, distanza dai balconi, immissioni, ecc.);
  • Non riduca le vedute fruibili dalle finestre di altri condòmini situate sulla medesima parete dell’edificio;
  • Non limiti il pari uso della stessa parete per gli altri condòmini aventi diritto;
  • Non alteri il decoro architettonico della facciata dell’edificio.

Va precisato che chi dovesse essersi distaccato dall’impianto centralizzato dovrà comunque continuare a sostenere le spese relative alla manutenzione straordinaria e alla conservazione dello stesso in quanto ne rimane in parte proprietario. Sarà invece naturalmente esentato dalle spese di gestione e di consumo.

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